投資中古屋房地產勝出關鍵，我學習到須具備這五項技能

攝影師：Binyamin Mellish

投資要成功，有部分取決於你要知道你的競爭對手是誰？我們為何可以勝出？當我們盲目的投資，最後都以失敗收場，很有可能你在一個你不擅長的領域上，而且這領域的對手比你強大太多。也就是說我們並不清楚知道自己的能力圈在哪？那麼要從這個領域勝出，豈不是天方夜譚？

房地產投資，自古以來是華人世界中的主要選項之一，房地產投資的優勢不外乎有“銀行鑑價的背書與實價登錄來觀察價格高低區間”、“只用兩成資金的高槓桿投資”、“租屋市場的穩定需求”與“房價與物價指數呈正比抗通膨等優點”，這也難怪房地產會成為投資標的選項之一，不過房地產標的很多，簡單區分為預售屋、新成屋、中古屋這三類。自己曾參與過買賣三筆中古屋房地產的經驗，加上因工作的業務項目之一是協助貸款，曾幫助過許多客戶房地產貸款估價約莫百筆，經驗雖有一些但還稱不上豐富，但在過程仍有些許收穫來跟大家分享。

先聊聊當初為何想學習房地產，主要是因為在九年前買入人生中第一間中古公寓，當時目的希望有房後準備向女友求婚，也能把爸媽一起接回來住，圓自己一個兒時的夢想。對房地產完全不暸解的情況下買在當時相對高點（最近才漲過當時的成本價），買屋當時遇到的房仲說該公寓可貸款八成，實際走訪銀行房屋貸款沒有一家銀行願意貸到八成，頂多只有七成，而且這還只是口頭詢問的階段，還沒正式送件也還沒針對職業收入做審核。

就這樣，人生第一次買房，就遇到成交後差點付不出頭期款的窘境，後來透過強大的代書才貸款到八成，買賣過程中還差點用不合理的合約變相負擔原屋主的奢侈稅，經過這次經驗讓我感受到房地產領域的水真的很深。

以我經驗不多但觀察到的心得，投資中古屋房地產前，我學習到至少要具備以下五種技能：

與房仲或代書建立深厚關係的能力

一般民眾在房仲業者的網站上或是店舖DM看到的房子，幾乎是價格處在市場行情之上的房子。因為如果有價格低於市場行情，早在第一時間就由房仲或代書聯絡手邊的大投資客，根本不需要拍照上網宣傳，一通電話專業的投資客就直接下訂，哪輪得到一般民眾購買？所以要成為房地產厲害的投資客，與房仲跟代書培養良好的關係絕對是最重要的技能，曾經聽過一位房地產的前輩說，他看過一位很厲害的投資客，每年都會舉辦尾牙宴請近百位合作的房仲吃飯，你說這樣的關係建立，有好的房地產物件會先給大投資客還是一般名眾？

立即請銀行窗口估貸款的能力

買房子時，銀行要貸款多少給你，取決於貸款人的職業、年齡、收入與信用評分，另外一個因素就是取決於房子本身的價值，這個價值會跟該房子的建造年份、樓層、地點、還有建物是屬於公寓華廈還是社區大樓等有關，這點銀行會透過鑑價公司去估算價格再來決定要貸款多少金額給貸款人，通常最高貸款金額就會是該房地產物件鑑價的八成，例如鑑價一千萬的房子，銀行最多貸款給我們八百萬。專業的投資客，在看完房子後要出手之前，會立即請銀行房貸窗口直接預估可貸金額，這樣才能知道要出多少價錢買下，而房地產要獲利是在買下房子之前就已經估算好，而且投資房地產，能用最大槓桿盡量不要使用到自己的本金，幾乎都是投資客的最大原則。

對房地產物件周遭行情暸若指掌的能力

有次遇到一位經驗豐富的房地產投資客前輩，他對他投資的房地產區域深刻在腦海裡，該區域路段、附近有什麼商圈店家、學區都暸若指掌，還不需要打開Google Map就能清楚的說出。而且對於附近的買賣行情、租金行情一清二楚，好像實價登錄是他寫上去的一樣。就算是自己不熟悉的區域，也要有可以合作且對該區域極度熟悉的房仲業務，我就曾經跟他分享我投資的房地產物件，只是跟他說了地址，他一通電話打給房仲，該名房仲可以不假思索的直接回答該房子的優點與缺點，目前市場行情買賣與租金價格大約落在多少，僅僅花不到十分鐘就可以做好市場調查，這讓我當下印象非常深刻，才暸解到投資房地產絕對不是一件容易的事。

預估要花多少錢修繕房屋的能力

自己曾看過一間公寓，請銀行估完貸款之後，我預計頭期款只要五十萬便可以將房子買下，但由於該房子老舊，壁癌嚴重而且還有漏水問題，我第一時間請了一位不熟的防水業者估算，光是屋頂外牆防水就報價兩百萬，還不包含房子內部需要重新裝潢的費用，總共需要花多少錢修繕該房子已經超出我能力範圍，只好選擇放棄購買。而就在不到兩個禮拜時間，該公寓順利出售，聽鄰居說買房的人稍微裝潢之後就出租出去，應該也是一名投資客購買的。而專業的投資客，通常也都有自己長期配合的工班，可以很迅速的估算修繕、裝潢需要花多少成本，也才知道這間房子預估的投報率，來決定是否要投資。

與房仲業者、屋主談判的能力

市場上很多投資客開的課程，課程其中一部分就是教你如何了解屋主與房仲的想法，搜集情報在出價談判時，能獲得最有利的條件，所以有房地產買賣經驗的人，會覺得在買賣討論價格的過程，氣氛凝重很像在演一齣戲，相信經歷過買賣房地產現場情況的人一定懂我所說的，而要搞懂房仲業務、屋主在想什麼？也是一門高深的學問。

攝影師：Pavel Danilyuk

以上五點，是我個人的經驗分享，在這樣的經驗之後，我認為投資中古屋房地產需要長期花時間在人際關係的培養上，才有機會獲取報酬率較佳的物件，這點我並不是這麼擅長，於是在投資項目的選擇上，漸漸地放下中古屋房地產這選項，把心力放在自己更有熱情的成長股投資上。