房地產絕不買貴的技巧

攝影師：Thirdman

購買房地產通常會是一生當中一筆不小的花費， 所以要買房地產之前所需具備的知識，不亞於其他投資工具，但為何富爸爸窮爸爸作者羅伯特清崎，認為房地產投資的風險較其他工具來得低呢？

其中一個關鍵就是這篇文章要分享的方法：”房地產絕不買貴的技巧“

關鍵就是：一定要先估貸款再出價！

這是什麼意思呢？

因為大部分人買房都會跟銀行貸款，而銀行只想賺客戶的利息，而銀行最壞的打算就是萬一客戶繳不出房貸時，這間房子銀行到底賣不賣得掉？

所以在跟銀行貸款前，銀行會先透過專業的房地產鑑價公司到現場去勘查房子並且鑑定出「市值」，而買方最多只能跟銀行貸款到「市值」的八成，這是銀行風險控管的方式之一。

有趣的地方來了，假設有一間房子A屋主要賣1000萬，如果銀行請鑑價公司鑑定「市值」為1000萬，這時候買方就能跟銀行貸款到「市值」的八成，也就是最高可貸800萬，所以只要自備款200萬就可以買下該房子;

同樣有另外一間房子B屋主要賣1000萬，鑑價公司鑑定「市值」為800萬時，那麼買方僅能跟銀行貸款「市值」的八成，也就是最高可貸640萬，這時候自備款就不是200萬了，而是360萬了！

同樣要賣1000萬的房子，B比A需自備整整多了160萬，相當於多了80％的自備款！

如果這件事情發生在你已經下了斡旋付了訂金，卻卡在自備款不足的情況下，不專業的房仲卻沒事先告訴你只能貸到鑑定「市值」的八成，而不是成交價的八成，這時只能眼睜睜看著辛苦賺來的訂金化為烏有，而且法律上房仲完全站得住腳可以不退訂金！

就算有能力買下這間房子，未來這間房子要賣掉時，買方必須要負擔3成6的自備款，這會讓很多人卻步，房子要賣掉的速度也會相對較慢！萬一房價又下跌的話呢？要賣出的機會是不是又更低？

但也因為有鑑價公司的背書，在過去曾有一段時間投資客取得比「市值」還低的房地產時，就可以不花一毛錢買到房子甚至超貸！

而現在有政府嚴格的風險控管下不太可能發生超貸情況，但就一般民眾來說，這個技巧已經能為你避免買貴的風險！

至於如何請銀行先預估房貸呢？最簡單方式就是直接打給銀行房貸窗口詢問，或是請教身旁銀行、保險業的朋友，再者，現在許多銀行也透過大數據方式，建立資料庫讓民眾可以直接輸入地址可立即鑑價並預估出可貸款金額，如果不知道有哪些管道可以幫你估房價的，歡迎留下你的mail，我會寄一份指南給你！

最後提醒買房子前請記住：一定要先估貸款再出價！

祝大家都能買到自己心目中理想的房子。


p.s.為什麼標題寫的是「不買貴」？而不是寫「買便宜的技巧」就好呢？
因為房地產地點有獨特性，相同位置絕對不會有第二間一模一樣房子，所以只考量喜歡而不考量預算情況下（通常是自住），就沒有貴與便宜的問題，這篇文章也就不適合你了。

預估房地產價值的六種管道

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